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房價快速上漲勢頭未得遏制 數千萬平米解禁房源是否“拋售”有待觀察

2019-04-12 15:55:19    來源:中國經濟網

兩年前的2017年3月25日,廈門成為全國首個出臺“限售令”的城市,要求新購住房須取得產權證后滿2年方可上市交易。隨后,福州、青島、廣州、常州、珠海等城市紛紛跟進,短短20天內,就有11座城市在各自的樓市調控中加入“限售”內容。其中,“新購買住房須取得不動產證滿2年后方可轉讓”成為不少城市“限售令”的核心內容。

兩年后的2019年4月,首批出臺“限售令”城市中,被“凍結”房源將陸續“解凍”。這批“解凍”房源陸續入市,對各地樓市將產生怎樣的影響?近日,《每日經濟新聞》記者分別赴廣州、廈門、濟南、常州4個城市進行實地調查,第一時間為讀者展示“限售期滿”對這些城市樓市的影響。

在歷經多個調控周期后,“短期看政策,長期看人口”的特征在房地產市場體現的越發明顯。短期房價走勢,跟政策的走勢關聯性越來越高。

2015年的“3·30”住房貸款新政,以及隨后的個人住房營業稅免征期由5年下調至2年。沉寂了2年的樓市,進入了新一輪上升周期。在一線城市樓市強勁復蘇的帶動下,以及各地棚改、購房補貼等樓市刺激政策的支撐下,二、三線城市樓市全面復蘇。

樓市復蘇,帶來的自然房價的快速上漲,這便有了2016年的“9·30”新政。雖然之后房價漲幅開始回落,但慣性上漲依然存在,快速上漲勢頭并未得到有效遏制。彼時,在“房住不炒”的大背景下,不少城市紛紛升級調控措施,以打擊房地產投資投機需求。

2017年3月25日,廈門成為全國首個出臺限售令的城市,要求新購住房須取得產權證后滿2年方可上市交易。

時至2019年,首批出臺限售令的城市中,被“凍結”的房源將陸續“解凍”。這批房源陸續入市,對樓市將產生何種影響?

本輪限售起因:房價快速上漲勢頭未得遏制

限售,因能更加精準地“掐住”投資客的七寸,令其資金鏈在三四年內難以松綁,進而維護樓市正常交易秩序,因而被多地采用。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計,自廈門之后,全國先后有超過50個城市出臺限售令。雖然細則不盡相同,但基本思路都是通過2至5年不等的期限內限制交易,來遏制投資投機需求,遏制房價快速上漲。

而限售令出臺的背景是,房價快速上漲的勢頭并未因2016年“9·30”后的系列新政得到遏制。在“9·30”前,全國房價已持續了長達17個月的復蘇、上漲。

2015年3月30日,央行、住建部、銀監會聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》,將二套房最低首付比例從60%降至40%;使用公積金貸款購房首套普通自住房,最低首付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請公積金購房,最低首付不低于30%。而此前,二套房貸普遍執行“首付比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的標準。

隨后,財政部和國稅總局于當日聯合發布消息,將個人住房營業稅免征期限由購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

這也被稱作“3·30”新政,也是這輪房地產市場“牛市”的起點。

在“3·30新政”的強力刺激下,全國樓市強勁反彈、復蘇。

國家統計局70城房價數據顯示,自2015年4月開始,一線城市新建商品住宅價格同比跌幅逐漸收窄,并由當月的同比跌幅3.8%,在6月由負轉正,同比上漲3%。至2016年4月,同比增幅更是達到驚人的33.9%。

在一線城市樓市強勁復蘇的帶動下,以及棚改貨幣化、購房補貼等各類刺激政策的強力支撐下,二、三線城市的樓市逐漸復蘇。

國家統計局數據顯示,二線城市新建商品住宅價格在當年5月跌幅開始縮窄,并由當月的跌幅6.1%,在12月份由負轉正,同比上漲0.6%;三線城市新建商品住宅價格在當年6月跌幅開始縮窄,由當月的跌幅6.2%,到2016年4月由負轉正,同比上漲0.2%。

新房價格不斷上漲,且漲幅不斷擴大,隨之而來的是始于北京的“9·30”調控。

2016年9月30日,北京出臺政策,要求購買首套普通自住房的首付比例不低于35%;首套非普通自住房的首付比例不低于40%。對擁有1套住房的居民家庭,再次申請商業貸款購買普通自住房的,不論是否有無貸款記錄,首付比例不低于50%;購買非普通自住房的,首付比例不低于70%。

此后,以限購、限貸、限商等為主要特點的調控政策,陸續在各地落地。

然而,這一輪樓市調控依然沒有遏制房價快速上漲的勢頭。二線城市新房價格在2016年11月份達到同比上漲14.2%的高位,此后漲幅出現回落至個位數。三線城市新房價格同比一路上漲,直至2017年7月達到同比上漲9.3%的高位后,漲幅才出現回落。

“房價快速上漲的勢頭沒有得到遏制,正是限售政策出臺的主要原因。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者。

他認為,限售政策雖可能會“誤傷”改善型需求,但可以針對性地抑制投資投機需求,對樓市健康穩定發展具有積極意義。

8城3439萬平方米:“解凍”房源入市影響幾何

2017年3月25日,廈門正式出臺限售令,規定新購住房須取得產權證2年后方可上市交易,并進一步嚴格限購政策。

廈門的做法并非沒有道理。

在“3·30新政”后,廈門樓市迅速復蘇。國家統計局數據顯示,2015年8月,廈門新房價格同比漲幅轉負為正,達到0.1%,是70個大中城市樓市最早回暖的城市之一。

隨后,廈門樓市一發不可收拾,房價飆漲。至2016年9月,廈門新房價格同比漲幅一度高達47%,僅略低于合肥,在全國位居第二。在“9·30”新政的帶動下,廈門新房價格同比漲幅開始回落。盡管如此,廈門新房價格依然有17個月同比漲幅超過2位數。

“限售令”后,廈門樓市迅速降溫,新房價格同比漲幅大幅回落。由當年3月份的32.3%回落至4月份的25.7%。至當年7月,新房價格同比漲幅回落至個位數。

包括“限售令”在內的一系列樓市調控,有效遏制了廈門房價的快速上漲。

在2017年隨后的月份里,以“限售令”為主要特點的樓市調控在全國蔓延。

福州于3月28日出臺“限售令”,規定福州市五城區戶籍家庭購買第二套住宅,非五城區戶籍家庭購買第一套住宅,須取得產權證2年后方可上市交易。

青島于3月30日出臺“限售令”,規定新建商品住房和二手住房需在取得不動產權證2年后方可上市交易。而青島于去年4月將限售期限由2年調整至5年。

廣州于3月31日出臺“限售令”,規定新建商品住房和二手住房需在取得不動產權證2年后方可上市交易。

珠海于4月8日出臺“限售令”,規定居民家庭、企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房,須在取得不動產權證3年后方可上市交易。

隨后,包括惠州、常州、東莞、揚州、海南、濟南等省市在內的多個地方均出臺“限售令”。據《每日經濟新聞》記者不完全統計,至目前,全國已有超過50個城市出臺限售令。

進入2019年4月,上述出臺限售令的城市,被“凍結”交易的房源將陸續進入解凍期。

“解凍”規模方面,克而瑞新房成交數據顯示,出臺“限售令”后的6個月內,青島成交817萬平方米、廣州成交431萬平方米、東莞成交328萬平方米、濟南成交326萬平方米、常州成交290萬平方米、珠海成交107萬平方米、廈門成交60萬平方米。

據此計算,8城,3439萬平方米。

雖然住宅從成交至辦理產權證之間存在時間差,但如果再考慮二手房交易規模的話,理論上講,上述出臺限售令的城市,未來6個月內將有千萬平方米量級的住宅“解凍”,并可入市交易。

巨量解凍規模,上述城市會否迎來“拋房潮”

“原則上來看,既使限售房源解凍,也很難出現拋房潮。”同策研究院院長張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者。

張宏偉分析指出,目前還是周期性的低點,市場整體還處于下行階段,一些限售城市當前的房價較2017年限售時的高點出現不同程度回調,此時選擇賣房,不一定會成交,即使成交也會產生損失。

“所以不論是從普通老百姓的角度來看,還是從投資客的角度來看,目前的回報率很低,或者還有損失。同時,當前一些城市交易量在回升,目前并不是拋盤的合適時機。”張宏偉說,“大家可能會等下一輪市場高峰期來臨的時候再去賣掉。”

嚴躍進也持同樣觀點,“很難出現拋房潮,一些城市當前的房價較2017年高點出現回調,此時選擇拋盤,無疑會出現較大損失。”

不過嚴躍進同時認為,一些資金壓力較大或資金鏈斷裂的購房者會被迫選擇拋售。

而未來隨著限售房源的陸續解凍,是否會給房價和樓市帶來下行壓力呢?

“短期內,絕大部分人應該不會選擇拋盤,這對短期房價和樓市不會造成太大影響。當前,部分城市樓市成交量上升,下一輪市場高峰期的到來,會對沖部分壓力。”張宏偉說。

嚴躍進也認為,近期市場交易上升使得房價出現上漲苗頭,未來限售房源陸續解凍,會增加市場供應量,也能平抑房價上漲的壓力。

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